実家を売る ── 相続した家を売却するときの進め方と税金の考え方

更新日：2026-09-13

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売るのが合う実家

相続した家を持ち続けない、一番はっきりした形です。次のどれかに当てはまるなら、売る方向で考えるのが現実的です。

兄弟や親族の誰も住む予定がなく、貸す手間もかけたくない
建物がこれ以上傷む前、固定資産税と維持費が積み上がる前に区切りをつけたい
相続人が複数いて、家そのものより売ったお金で分けるほうが揉めにくい
遠方に住んでいて、管理のために通い続けるのが難しい

空き家のまま置く期間が長いほど、建物の傷みで価格が下がり、税金と保険料はかかり続けます。売るなら早く動くほど手元に残る額は大きくなります。

進め方

相続登記（名義の変更）を済ませる。 2024年4月から相続登記は義務になり、相続を知った日から3年以内に申請することになりました。亡くなった方の名義のままでは売買契約に進めません。相続人が複数いる場合は、誰が相続するかを決める遺産分割協議書も要ります。手続きは司法書士に頼めます。
家財を片付ける。 家具や生活用品が残ったままだと、買主が引き渡しの条件として片付けを求めることが多く、価格にも影響します。遺品整理や不用品回収の業者に頼むと、遠方からでも進められます。
価格の見通しを立てる。 提携する宅地建物取引業者が現地を確認し、周辺の取引事例をもとに売り出し価格の考え方をご説明します。この段階で「今の状態のまま売る」「解体して土地として売る」のどちらが有利かも一緒に検討します。
売り出しから契約、引き渡しへ。 媒介契約を結んで販売活動を始め、買主が決まれば売買契約、残代金の受け取りと同時に引き渡します。地域や建物の状態にもよりますが、売り出しから引き渡しまで3〜6か月ほど見ておくと落ち着いて進められます。
売った翌年に確定申告をする。 利益が出た場合はもちろん、後述の特例を使う場合も申告が条件になります。

費用と税金の考え方

売却にかかる費用。 宅地建物取引業者への報酬（仲介手数料）は売買価格に応じて法律で上限が決まっています。ほかに、登記に関する費用、契約書の印紙代、境界が確定していない土地では測量の費用がかかることがあります。

譲渡所得の税金。 売った価格から、取得費（親がその家を買ったときの価格や建築費）と売るためにかかった費用を差し引いた残りが譲渡所得です。親が買った価格の資料が残っていない場合は、売った価格の5%を取得費として扱う決まりがあり、税額が大きくなりがちです。売買契約書や建築時の請求書が実家に残っていないか、先に探しておいてください。税率は、亡くなった方の所有期間を引き継いで数え、5年を超えていればおおむね2割、5年以下ならおおむね4割です。

相続した空き家の特例。 一人暮らしだった親の家を相続して売る場合、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。主な条件は、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から売却まで空き家のままであること、売却価格が1億円以下であることなどです。貸したり誰かが住んだりすると対象から外れます。

取得費加算の特例。 相続税を納めた場合、相続開始から3年10か月以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。

どの特例が使えるか、いくら税金がかかるかは、条件の細かい確認が要ります。都道府県のページから税理士の一覧に進めますので、売る前に一度相談しておくと安心です。

売れにくい実家をどうするか

道路に接していない土地、建て替えができない土地、市街化調整区域の家、大きく傷んだ家は、そのままでは買い手がつきにくいことがあります。その場合も選択肢はあります。

建物を解体して土地として売る（解体して土地にする）
古家付き土地として、買主が解体する前提で売る
隣の土地の所有者に声をかける（隣地と合わせると使い道が広がることがあります）
不動産会社に直接買い取ってもらう（仲介で売るより価格は下がりますが、早く確実に手放せます）

どれが向いているかは現地を見ないと判断できません。まずは今の状態のままご相談ください。

相談のときに伝えていただきたいこと

実家の場所（都道府県・市区町村）
種別（一戸建て・マンション・土地）と、分かればおおよその築年数
名義の状況（相続登記が済んでいるか、相続人は何人か）
今の状態（空き家になってからの期間、家財が残っているか）
いつごろまでに決めたいか

よくある質問

相続登記が終わっていなくても相談できますか

できます。売り出しの前には登記を済ませる必要がありますが、価格の見通しや進め方の相談は登記前でも可能です。登記の手続きは司法書士におつなぎできます。

家財が残ったままでも売れますか

売れないわけではありませんが、買主から引き渡し前の片付けを求められることがほとんどです。先に片付けておくと、内見の印象が良くなり、条件の交渉もしやすくなります。

兄弟で意見が分かれています

よくあることです。まず「売った場合にいくらになるか」の見通しを共有すると、話が具体的になり進みやすくなります。見通しを立てるだけなら費用はかかりません。

遠方に住んでいて現地に行けません

現地の確認や鍵の受け渡しは、提携する宅地建物取引業者と相談して進められます。契約の場面も郵送や電子契約で対応できる場合があります。

迷っている方へ

売るかどうか決めきれない場合は、ほかの選び方も見比べてください。貸す、解体して土地にする、そのまま持つのそれぞれに向き不向きがあります。ご相談いただければ、実家の状況に合わせて一緒に整理します。